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最近几天楼市最大的新闻是：取消公摊。

比如12月17日，河北省张家口住建局等四部门集中发布《对于推动房地产市集安肃肃康发展的若干顺序》，其中就明确淡漠：饱读舞实行“现房销售”，逐步鼓动“取消公摊”。

恰是因为“取消公摊”这个高度详尽的表述，产生了一系列诬陷。是以今天特意来谈谈这个问题。

先理解极少：公摊面积是无法取消的，它不成能不存在，不然业主要从窗户里飞回家。大堂、电梯间、楼梯间等世界使用的面积会一直存在，这些空间需要吝惜，就会产生用度。这些用度需要业主公摊。

何况世界空间面积越大、品性越好，你的居住体验感越好，也会更有颜面。

大家说的“取消公摊”，是一个邋遢的说法，又细分为两种情况：

一种是以肇庆、湘潭、衡阳、张家口等城市为代表的，他们“取消公摊”的目的是改变计价模式，从原本条约或宣传中标注的“按照建筑面积瞎想，每平素米XX元”，酿成了“按照套内面积瞎想，每平素米XX元”。

另外一种情况是，通过饱读舞支柱面积，让新建商品住房的得房率跳跃100%，公摊面积就名存实一火了。

在广州，致使出现卓越房率140%的新址：

目下，通过计价模式变化“取消公摊”的主如果三四线城市；通过得房率跳跃100%，让公摊名存实一火的，主如果广州、杭州、长沙、厦门等一二线城市。也有一些城市，上述两个目的同步鼓动。

由此，2024年景为中国楼市“取消公摊”的元年，翌日两年将全力鼓动，透顶惩办这个问题。

“取消公摊”，急需制定国度尺度，发布本质确定，不然，各地自觉式的“取消公摊”可能催生纠纷。

举个例子：一个长幼区，畴昔按照建筑面积出售，并征收物业费、采暖费。小区得房率是80%，物业料理费尺度为每平素米每月3元，采暖费为5元。

1套100平素米的屋子，每月料理费是300元，采暖费是500元。

目下取消公摊了，这套屋子将按照套内面积——80平素米来交纳料理费和采暖费，每月料理费应缩短到240元、采暖费缩短到400元吗？如故保管不变？

我合计应该保管不变，因为提供的职业、关连资本莫得缩短。

但一定会有业主看法240元和400元，而不承认原本的尺度。

思思看，物业在小区里迁移几棵树、转换一下草坪王人会有争议，更何况在经济下行期，业主屋子贬值、降薪的情况下，波及到每个家庭的料理费、采暖费！

按照套内面积瞎想物业费和采暖费，即便总价莫得高涨，口头单价仍然会高涨，这时代就需要召开业主大会，物业料理公司将靠近新一轮博弈，弄不好会被更换。

“取消公摊”，对楼市是利空如故利好？

“取消公摊”仅仅计价模式的变化，从原本按照建筑面积计价，酿成了按照套内面积计价。

比如1套屋子按照建筑面积计价，每平素米是2万元，100平素米的屋子总价是200万元。

假定得房率是80%，如果按照套内面积计价，总房价不会缩短到160万，大约率仍然是200万元，是以单价就酿成了2.5万元。

是以，“取消公摊”一定会让住房的“口头单价”升迁。

但在熊市里，这套屋子是否还能卖到200万元，是有点问题的。熊市里大家心态比较脆弱，对价钱相称敏锐。诚然总价200万莫得变，但看到单价倏得超出了我方的“学问”和“预期”，如故会很难给与的。

如果在牛市里，“取消公摊”带来的口头单价上升，反而会刺激大家房价高涨的预期，产生助涨效应；熊市里，若干有点“助跌”。这有点访佛股市里的熔断机制、涨跌停板的作用。

“取消公摊”对二手房组成利空吗？

只改变计价模式（选拔套内面积计价），不会对存量房组成利空。

确实有杀伤力的，是得房率高的屋子束缚披露。思思看，大家王人是“建筑面积100平素米”的屋子，你的得房率是80%，套内面积是80平素米；隔邻2年后交房的新楼盘是140%的得房率，100平素米的建筑面积，套内是140平素米。

这140平素米，天然远比你的80平素米要香许多，这是4到5房和最多3房的分手！翌日房价一定差距很明白。

如果新规下得房率高的屋子束缚披露，而楼市又莫得出现大牛市，原本得房率低的屋子，市集弘扬服气会很弱。

再加上新楼盘密度更低、车位比更高，电梯配比更高，层高更高、隔音恶果更好，原本高密度刚需盘的价值是会缩短的。

但“取消公摊”对存量房也不全是利空，也有很大利好的一面：这即是把巧妙难测的公摊瞎想模式甩到了一边，在支付料理费、采暖非等方面更透明，被东说念主“黑”的可能性缩短了。

统计数字自满，中国楼市的公摊面积比较离谱，在海外公摊面积多局限于电梯、楼梯等垂直交通区域，而我国除这些外，还囊括小区大堂、门厅、走说念等水平交通空间，以及物业料理用房、建树间等世界才调区域。

我国的公摊所有这个词明白偏高，比如：北京商品住宅平均公摊所有这个词达 23%，上海超 20%，广州约 19%，比较之下，好意思国平均仅 15%支配，法国更是低至 10%支配。

“取消公摊”，有意于明白破费，这是最大的积极深嗜。

翌日哪些二手房最“扛打”？能挡住得房率增多、好屋子束缚披露的压力？

天然是大城市中枢区配套好、品性高的楼盘。

领先是位置好，在大城市中枢片区，附近产业比较新。所在的片区，是政府指标里的重心片区，总部经济比较发达，高新工夫企业、金融企业会聚，或者有风口行业（比如跨境电商、半导体产业）加抓。

其次是学位好，最佳是全市的一流学位，不是贴牌名校。

第三是地铁、生意等配套好。800米内要有地铁站，最佳是两线或者多线交织，1公里内有大型商超。3公里内有比较好的病院，但又不在1公里内。

第四，楼盘自己品性、料理王人比较好，比较能抗软弱。楼盘车位相对充裕，不存在泊车痛点。最佳还能密度低，电梯配比高，小区内配套才调完善、高级等。

如果这些条目王人具备，这类旧规下的二手房，诚然得房率不太高，已经能很扛打。如果如故在一线城市中枢区，保管30年后光王人莫得问题。

如果是多层小区，密度比较低就更好了。多层小区“多一条命”，翌日太旧了容易搞旧改，有增多容积率的空间，就有斥地商安逸接办。不然只可原拆原建，操作难度将大幅增多。

有读者留言研究，目下取消公摊，是不是要锁定旧房、让新址更好卖？在卖屋子的先后规定上，场所一般王人是优先商量保险房的去化（缩短场所政府债务率），然后是新建商品房的销售，二手房销售是第三位的。

但话说追思，二手房好不好卖，要道看位置、配套、价钱等身分。城市能级越低，外来东说念主口越少，翌日二手房交游越鬈曲，这是一定的。何况当二手房交游越来越难之后，中介用度会越来越高，你致使需要跟中介分红，有点访佛打赢经济讼事给讼师分红相似。

是以，尽量不要在三四线城市开云体育，以及弱二线城市保留投资性房产。如果要投资，尽量到头部10大城市的中枢区，10大城市郊区或者配套不好的屋子也不要买。